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住まいのお役立ち情報

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「マンション管理組合」について (2017/04/22)

マンションのように、複数の独立した居宅から構成されている建物を「区分所有建物」といいます。
そして、その独立した居宅(=「専有部分」)を所有している人を「区分所有者」といいます。

区分所有者は、分割出来ない敷地や1棟の建物を区分して所有し共同生活をするため、騒音、ペット、駐車場、ゴミ等、トラブルも様々あり、1棟の建物や敷地を共同で管理する必要があります。
その管理するための組織が、「マンション管理組合」(以下管理組合)です。

  • 区分所有

    建物

    専有

    部分

    • 居住用や事務所として利用される部屋
    • 所有している人を「区分所有者」という
    共用

    部分

    法定

    共用部分

    廊下や階段、エレベーターなど、みんなで共用する部分
    規約

    共用部分

    • 集会所や管理人室など、一見専有部分だが、規約によって
      みんなで共用すると決めたもの
    • 規約共用部分は登記が必要
  • 各区分所有者は管理組合の構成員(組合員)となります。
  • マンション管理組合法人の設立に関する集会の召集は、理事長や管理者等の召集権者が、組合員に対して行います。
  • 管理組合は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成を得て、主たる事務所の所在地において登記をすれば法人(マンション管理組合法人)となることができます。

区分所有者の管理組合への加入や運営方法等については、「建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)」で定められています。
多くの管理組合は、管理会社と管理委託契約を締結し、毎月の管理・運営費用として管理費を徴収し、将来の大規模修繕等に向けて、修繕積立金を徴収しています。

日常的な管理・運営だけでなく、区分所有建物(特に共用部分)について物事を決めるには、区分所有者全員で協議する必要があります。 「集会」は、区分所有者の全員が参加する意思決定機関です。

  •  マンションが抱える問題を解決する手段の1つが管理組合の「集会」です。
    「集会」は、一般的には「管理組合総会」、「管理組合集会」、「総会」とも呼ばれますが、区分所有法では「集会」という名称を使用しています。
  • 国土交通省が、集会の招集、成立、決議の定数について「マンション標準管理規約(以下、標準規約)」を公表しています。

管理組合の「集会」(総会、以下総会)

  • 総会(集会)の招集
  • 区分所有法には、管理者は、少なくとも毎年1回、集会を招集しなければならない、と定められています。
  • 標準規約では、管理者は「理事長」、集会は「総会」と表記され、理事長は、通常総会を毎年1回、新会計年度開始以後2ヵ月以内に招集しなければならないと定めています。
    • (国土交通省 「マンション標準管理規約 (単棟型)」)

      (総会)

      • 第42条
        • 2 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
        • 3 理事長は、通常総会を、毎年1回、新会計年度開始以後2ヵ月以内に招集しなければならない。

      (招集手続き)

      • 第43条
        • 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2ヵ月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
          • 区分所有法における「区分所有者」は、標準規約では「組合員」と表記される。
          • 区分所有法では、集会の招集通知は少なくとも1週間前(建替え決議を目的とする場合は2ヵ月前まで)と定められており、この期間は、規約で伸縮することができるとしている(建替えの決議を目的とする場合、伸長はできるが、短縮はできない)。
            ( 標準規約では区分所有法よりも早めに通知することを求めている)

      (総会の会議及び議事)

      • 第47条
        • 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
        • 2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
    • 区分所有法では、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができると定められている(定数は、規約で減ずることができる)。

次回は、以下についてご紹介いたします。