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住まいのお役立ち情報

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住宅の性能評価と瑕疵担保責任(2017年3月)

我が国の建築物は、建築基準法で構造、設備等の最低の基準が定められ、最低限の品質性能が示されています。
しかし、平成7年の阪神・淡路大震災では、築年数の長短にかかわらず建築物の倒壊が確認され、そのなかには建築基準法が求めている最低基準を満たしていない事例も多数発覚しました。
このような背景もあり、平成12年4月に、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下、「住宅品確法」)が施行されました。その主な内容は以下の3項目です。

 

様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定する。

住宅性能の共通ルールとして新築住宅は10分野33項目、既存住宅は9分野30項目の性能について評価する「住宅性能表示制度」を定めた。

新築住宅の場合は、申請を受けた登録住宅性能評価機関が図面段階で評価をして「設計住宅性能評価書」を交付する。さらに、申請により施工現場の検査を経て「建設住宅性能評価書」を交付する。

新築一戸建ての住宅のうち、設計住宅性能評価書の交付を受けた割合は、平成26年度で、21.6%

既存住宅の場合は現況検査と個別性能の評価をもって「建設住宅性能評価書」を交付する。

 

トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備する。

建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅で紛争が生じた場合、指定住宅紛争処理機関による裁判外のあっせん・調停・仲裁を受けられることとした。

 

新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「10年間義務化」する。

新築住宅の建設業者(請負人)や売主となる宅地建物取引業者(以下、売主等)は、住宅品確法により、「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分」について引渡しから10年間の瑕疵担保責任を負う。

売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができないとき、住宅購入者等の保護を図るため(資力を補うため)、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(以下、「住宅瑕疵担保履行法」)が制定されています。

住宅瑕疵担保履行法

 

平成17年に発覚した構造計算偽装問題では、売主の倒産により、買主が補修等に係る経済的負担を抱えることとなりました。
これを受けて、瑕疵担保責任履行の資力を確保するため、平成21年10月に「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。

 

同法は新築住宅を供給する売主等に対し、新築住宅を引き渡す場合、住宅品確法で定める瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保証金の供託又は住宅瑕疵担保責任保険の加入を義務づけるものです。万が一、売主等が倒産した場合等でも、2,000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

 

■供託すべき保証金

売主等が供託すべき保証金の額は、過去10年間の新築住宅の供給戸数に応じて設定される。

過去10年間における新築住宅の供給戸数が200戸の売主等の場合、保証金は、1億1、000万円(10万円×戸数+9,000万円)となり、30,000戸の場合は、8億1,000万円(1.8万円×戸数+2億7,000万円)となる。

(出所:FPジャーナル2016/12)

 

■責任保険

売主等は保証金を供託するほか、責任保険に加入することも選択できる。

保険期間10年、保険金の上限は2,000万円(オプションで2,000万円超も可)、免責金額10万円。

加入手続きは保険を引き受ける指定保険法人(平成28年9月末現在5法人)に対して行う。

 

■保険料

戸建住宅か共同住宅、延床面積や戸数等により指定保険法人ごとで異なるが、建設地域による差はない。

戸建住宅(延べ面積120㎡、支払限度額2、000万円)の場合、保険料および検査料の合計は概ね7万~8万円程度、各種特約や割引制度等も用意されている。

責任保険を付保する場合には、指定保険法人による施工中の検査を受けることとなり、指定紛争処理機関による紛争処理を受けられる。

(出所:FPジャーナル2016/12)

 

■利用状況

平成27年3月時点での保証金の供託と責任保険の選択割合(売主等ベース)は、保証金の供託が0.6%、責任保険が99.1%、両制度の併用が0.3%。

新築住宅の戸数ベースでは、供託金が47.8%、責任保険が52.2%であり、概ね半分ずつ利用されていることになる。

(出所:FPジャーナル2016/12)

 

■紛争処理の仕組み

住宅に係る紛争が生じた場合、「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」で無料相談を受けられる仕組みがあります。

さらに建設住宅性能評価書の交付を受けている住宅、責任保険が付保されている住宅を取得した人は、紛争解決に向けて全国の弁護士会に設置されている「指定住宅紛争処理機関」(名称:住宅紛争審査会)による第三者性の高い裁判外のあっせん・調停・仲裁も受けられます。

紛争処理の費用負担は申請手数料1万円のみで、それ以外の費用(紛争処理委員への謝金、現地調査費用等)は原則かからない。

住宅紛争処理の申請件数は制度開始から概ね増加傾向にあり、平成26年度で164件、制度開始から同時期までの累計は786件になる。
平均処理期間が6.7ヵ月と、建築関係訴訟全体の平均審理期間17.8ヵ月に比べ迅速に解決されている。

(出所:FPジャーナル2016/12)

 

■制度等の認知度

平成24年に発表された総合住宅展示場来場者アンケート調査によると「安心・信頼できる住宅会社の条件」の問いに対して「保証・アフターサービスが充実」と答えた割合は82%と高い一方で、制度等の認知率は住宅性能表示制度が28%、住宅瑕疵担保履行法は30%となっている。

(出所:FPジャーナル2016/12)