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住まいのお役立ち情報

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(事例検討)家屋と敷地の所有者が異なるとき、居住用財産の3,000万円特別控除は?(2018/11/24)

太郎さん(70才)は、長男の一郎さん(40才)と二人暮らしで、現在住替えを検討中です(一戸建ての自宅を売却しマンションに転居)。自宅を売却するとかなり譲渡益が出そうなのですが、税金(所得税、住民税)が心配です。

■売却する自宅の売却価格は、4,000万円です。うち、敷地(以下「土地」)の価格が3,000万円、建物(以下「建物」)の価格が1,000万円です。
■土地の所有者は太郎さん、建物の所有者は一郎さんです。
■土地は、太郎さんが太郎さんの父から相続したもので、取得価額は不明です。
建物は、35年前に太郎さんが新築したもので、10年前に一郎さんに贈与しました。一郎さんは、贈与を受けたとき増築を含む大規模リフォームを約3,000万円かけて行いました。
■一郎さんは、住み替えるマンションを取得するため、住宅ローン(借入額1,000万円)を利用する予定で、「住宅借入金等特別控除の特例」(以下「住宅ローン控除」)の適用を受けたいと考えています。

Q

太郎さんと一郎さんの不動産譲渡所得額と課税額は、だいたいどのくらいになりますか?

A

  • 太郎さん(土地の譲渡)
    3,000万円(売却額)-150万円(取得価格不明のため売却額の5%)=2,850万円
  • 一郎さん(建物の譲渡)
    1,000万円(売却額)-2,163万円(取得費-(取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数))=▲1,163万円(譲渡損)

※ 太郎さんの譲渡所得に対する課税額は、所得税と住民税を合わせて579万円(譲渡所得額の20.315%)くらいになりそうです。

Q

太郎さんには、売却する建物の所有権が無い(一郎さん所有)のですが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」(以下「居住用財産の3,000万円特別控除」)の適用を受けることができますか?

A

太郎さんは、「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用を受けることができます

「居住用財産の3,000万円特別控除」は、原則として家屋の所有者が家屋とその敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。
しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます

  1. 敷地を家屋と同時に売ること。
  2. 家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
  3. その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。
特別控除額を差し引く順序は、まず家屋の所有者、続いて敷地の所有者です。

Q

国税庁のページを見ると、

「住宅ローン控除」は、その年分(又は前年、前々年分)の所得税について居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合には、適用しない

とあり、「住宅ローン控除」と、「居住用財産の3,000万円特別控除」は、併用できないように見えます。

前問のように、太郎さんが「居住用財産の3,000万円特別控除」適用を受けた場合で、一郎さんが住み替えるマンションを取得するため、住宅ローン(借入額1,000万円)を利用したとき、「住宅ローン控除」の適用を受けることができますか?

A

一郎さんは、「住宅ローン控除」の適用を受けることができます。

国税庁の質疑応答ページ

家屋と土地の所有者が異なる場合で家屋について譲渡益が算出されないときの居住用財産の譲渡所得の特別控除と住宅借入金等特別控除の関係

なお、一郎さんは、太郎さんが行う「居住用財産の3,000万円特別控除」の適用を受ける為の確定申告とは別に、一郎さんの譲渡について譲渡益が算出されないことを証するため、不動産の譲渡所得について確定申告(譲渡益=0)した方が良いでしょう。