不動産の投資分析
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- 別記設例では、投資マンションの現在価値は、割引率5％で2,000万円となり、投資額の現在価値1,700万円の場合、NPV（正味現在価値）は300万円となりました。
- では、投資額の現在価値が1,700万円の場合、割引率が何％のときに、NPV（正味現在価値）＝0円となるのでしょうか？
- 投資期間中の収益の現在価値の合計と投資額の現在価値の合計とが等しくなるような割引率を「内部収益率（IRR）」といい、内部収益率によって投資採算を判定する方法をIRR法といいいます。
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（ExcelのIRR関数）
書式 ： ＝IRR（範囲,［推定値］） - 「範囲」 初期投資額及び年毎のキャッシュフローを登録してあるセルの範囲
- 「推定値」 計算結果の予想値（入力不要）
- ＝IRR（▲1,700万円＋100万円＋100万円＋100万円＋100万円＋2,100万円］） →IRR（内部収益率）＝8.84％
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現在価値の計算 現在 （初期投資額） ▲17,000千円 1年目 1,000,000／（1＋0.0884） 918千円 2年目 1,000,000／（1＋0.0884）2 844千円 3年目 1,000,000／（1＋0.0884）3 775千円 4年目 1,000,000／（1＋0.0884）4 712千円 5年目 21,000,000／（1＋0.0884）5 13,751千円 計 0千円
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- この設例の場合、割引率が8.84％のときに、NPV=0円となります。投資をするときに期待するリターンが8.84％を下回っているなら、魅力的な投資となります。
- 内部収益率が、投資対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回るほど有利な投資と言えます。
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