不動産の投資分析手法
| DCF法（Discounted Cash Flow（ディスカウントキャッシュフロー）法） |
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- 投資判断をする場合、現在価値で比較・評価する方法が一般的です。
- DCF法は、保有期間中に得られる純収益と期間満了後の売却によって得られると予想される価格を現在価値に割り戻し、合計することにより収益価格を求める方法です。
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将来得られるキャッシュ・フローを単純に合計すると、5年後の売却予定価格が2,000万円、1年当たり100万円の家賃収入が5年間あるので、2,500万円となります。（設例） 次の投資マンションの評価を、DCF法を用いて行う。
- 投資マンションの家賃収入：100万円／年
- 投資期間 ：5年間
- 利子率（割引率） ：5％
- 投資マンションの5年後の売却予定価格：2,000万円
- 一方、DCF法で「現在価値」を計算してみると。
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現在価値の計算 - 1年後の100万円の家賃収入を利子率で割り戻した現在価値は、95.2万円、2年後は90.7万円です。
- 5年後はマンションを2,000万円で売却できるので、その現在価値は、1,567万円となります。
- 「家賃収入の現在価値」と「売却額の現在価値」を合わせると、2,000万円と計算されます。
1年目 1,000,000／（1＋0.05） 952千円 2年目 1,000,000／（1＋0.05）2 907千円 3年目 1,000,000／（1＋0.05）3 864千円 4年目 1,000,000／（1＋0.05）4 823千円 5年目 21,000,000／（1＋0.05）5 16,454千円 計 20,000千円
これが、将来のキャッシュ・フローと金銭の時間的価値を加味したDCF法での本物件の評価額となります。
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- 投資判断をする場合、現在価値で比較・評価する方法が一般的です。
