一人暮らしの方が亡くなって空き家となった住宅を相続した場合、相続後に誰も住まなければ売却を検討することも多いでしょう。
そのとき、相続税課税の問題があるときは、「居住用宅地等を売却する場合の小規模宅地等の特例」の適用を受けようとするでしょう。
「居住用宅地等を売却する場合の小規模宅地等の特例の適用を受けようとするで場合、
その適用要件の一つに、” その宅地等を相続税の申告期限まで有していること ”があるため、相続税の申告期限経過後にその宅地等を売却する必要があります。
最近、「空き家問題」が取り上げられる事が多いと感じます。
ところで、一人暮らしであった方が亡くなって空き家となった住宅を相続し、その後売却した場合の税務はどうなるのでしょうか？
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先ず、「宅地の相続税課税価格についての特例措置」についてご一緒に見ていきます。
減額される割合 （平成22年4月1日以後に相続開始の小規模宅地等）
「特定居住用宅地等」の要件
「特定居住用宅地等」には、
①.被相続人の居住用宅地等と、
②.被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地等があります。一般的に、被相続人の居住用宅地等について小規模宅地等の特例の適用を受ける者は、被相続人と同居していた配偶者などの親族が多いと思われますが、被相続人が一人暮らしであった場合でも、上表の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
”被相続人が配偶者と別居していたために一人暮らし”の場合は、｢被相続人に配偶者がいないこと｣とする要件を満たさないので、「小規模宅地等の特例」が適用されるのは、配偶者が収得した場合に限られます。
この場合、配偶者と配偶者以外の親族が共有で取得したときには、配偶者の取得した持分の部分のみ適用可能となり、配偶者以外の親族が取得した持分の部分には適用されません。
一人暮らしの被相続人の居住用宅地等を取得した親族が、相続開始前3年以内に本人または本人の配偶者の持ち家に居住していない場合、その他の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」の適用が受けられます。
このような親族の例としては、配偶者がおらず一人暮らしであった被相続人の子が、被相続人の相続開始の3年より前から社宅で居住していたケースなどがあります。
配偶者がおらず一人暮らしであった被相続人の居住用宅地等があり、相続税の申告を要する場合には、「特定居住用宅地等」の要件を満たして、「小規模宅地等の特例」の適用ができないか検討すべきでしょう。
ただし、早期の売却が必要な場合には、相続税額や「相続財産を譲渡した場合の、相続税額の取得費加算の特例」等も比較検討しながら、売却の タイミングを逸しないよう、「小規模宅地等の特例」の適用にこだわらずに相続税の申告期限内で売却を検討することも考えられます。
「家屋の相続税課税価格」の計算
固定資産税評価額を1.0倍して評価します(財産評価基本通達89)。
従って、その評価額は固定資産税評価額と同じになります。
2.及び3.については、次回、ご一緒に見ていきましょう。
認定長期優良住宅を新築した場合の特例措置（登録免許税固定資産税不動産取得税）適用期限が
平成30年3月31日まで2年間延長になります。（平成28年度税制改正大綱改正案）
「長期優良住宅」の認定を受けた住宅の、登記に必要な登録免許税が、一般住宅特例よりも更に優遇されます。
「長期優良住宅」の認定を受けた住宅の、固定資産税の一般住宅特例（1/2減額）の適減額期間が、一般住宅よりも長く設定されています。
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どうなる？市街地空き家の固定資産税
全国的に空家の総数は増加し続けており、「管理不十分な空家」の増加が懸念されています。
「管理不十分な空家」が増加することにより、建物の倒壊、衛生の悪化、防犯性の低下、景観等の問題が生じます。
一方、住宅が建っていれば、住宅用地の特例措置（固定資産税等の減額）を受けられるため、空家でも取り壊さず放置して税金の軽減を継続する例が見られました。
平成27年の、空家に対する固定資産税等の特例適用の見直し（「空家等対策の推進に関する特別措置法（平成26 年法律第127 号）」）により、「管理不十分な空家」を住宅用地の特例措置の対象外とすることにより、適切な管理や除却を促すことになりました。
特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった空き家（「特定空家等」）に係る土地については、住宅用地に係る固定資座視及び都市計画視の課税標準の特例措置の対象外とされます。（地方税法等の一部を改正する法律（平成27年法律第2号）
市町村が、助言又は指導を行ったにもかかわらず、所有者が適切な対応をとらず、勧告の対象となった空家の土地は、住宅が建っていても固定資産税等の減額の対象外とされます。
具体例で見てみましょう。
譲渡損が出た場合
| ④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 （マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
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⑤.特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき）
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